万科半年又亏一百多亿！但手里这张旧改王牌，够吃二十年

7月10号晚上，万科甩出一份业绩预告，直接把股民看愣了。上半年预计亏120亿到150亿。去年这时候亏119亿多，一年过去了，不但没止住血，窟窿还更大了。

有网友给万科算了笔账，上半年亏150亿，下半年再亏150亿，全年三百亿。深铁全年净利润刚好也是三百亿，够万科亏的。这账算得，扎心又扎肺。

但说真的，万科这公司，只要不破产，手里那碗旧改的饭，够吃二十年。这话听着狂，咱们一条一条捋。

先看这亏损怎么来的。万科自己说了三个原因：房地产开发项目结算规模大幅下降，毛利率趴在地板上起不来；行业环境不好，新增计提了资产减值；还有些经营性业务和非主业投资也在亏。说白了，盖房子卖房子这条老路，暂时走不通了。

但有意思的是，业绩预告发出来之后，万科A股价还涨了2%。市场不是傻子，亏损谁都看得见，但股价没崩，说明有人看到了别的东西。

什么东西？旧改。

2026年上半年，万科按期保质交了2.3万套房子。这不是重点，重点是交房的同时，万科在旧改这条线上动作不断。6月份，万科联合体19.39亿拿下上海宝山杨行镇一个城中村改造地块。佛山南海最大的旧改项目，首批回迁房已经交付了。广州黄埔新城那个项目，总建面超过600万平方米，连续两年广州楼盘成交套数第一。

什么叫旧改？就是城市里那些老破小、城中村，拆了重建。这活儿听起来简单，但真不是谁都能干的。你得跟政府谈，跟村民谈，拆得动还得建得起，建完了还得卖得掉。万科在这条线上摸爬滚打多少年了？深圳南头古城、上海上生新所、北京望京小街、福州烟台山，一个个项目摆在那儿。这不是一朝一夕能练出来的本事。

现在政策的风向也变了。国家《城市更新“十五五”规划》落地了。旧改这盘棋，以前是锦上添花，现在是政策重点扶持的方向。万科在这条赛道上的积累，不是谁砸钱就能追上的。

再看深铁。有人开玩笑说深铁是万科最大的“股东爸爸”，这话还真不假。2025年深铁给万科借了超过300亿。2026年到现在，又借了超过38亿。但深铁自己也不好过——2025年深铁亏损了371.97亿，原因就是万科亏钱，深铁作为股东跟着一起扛。

所以说，万科和深铁现在是绑在一根绳上的蚂蚱。深铁不能看着万科倒，万科也不能让深铁白花钱。这关系，比亲兄弟还铁。

那旧改这碗饭到底有多大？这么说吧，中国城市化率已经很高了，但城市里需要更新的存量房子，是个天文数字。这不是盖新房子，是给老城市做手术。一台手术做下来，少则几年，多则十几年。万科现在手里攒的那些旧改项目，光是已经落地的，就够消化很多年了。何况还有一大堆在谈的、在规划的。

有人可能会说，万科都亏成这样了，还吹什么旧改？这话不对。亏损是事实，但旧改的布局也是事实。一家公司可以暂时亏钱，但只要手里握着别人没有的核心资产和核心能力，就有翻盘的机会。万科的旧改能力，就是那张底牌。

当然，风险也得说。旧改项目周期长、投入大、变数多。一个项目拖个十年八年很正常，中间政策一变、市场一冷，就可能卡住。万科现在的债务压力也不小，下半年还有101.2亿公开债到期。钱从哪来？旧改项目能不能快点变现？这些都是实打实的考验。

但换个角度想，正因为旧改难做，才显得万科在这条线上的积累值钱。容易赚的钱谁都能赚，难啃的骨头才见真功夫。万科在旧改这条路上走了这么多年，踩过的坑、交过的学费，都变成了别人抢不走的经验。

所以回到开头那个问题：万科半年又亏了一百多亿，慌不慌？慌。但只要你看看它手里那些旧改项目，看看政策的走向，看看深铁这个“股东爸爸”还在拼命输血，你就知道，这家公司离死还远着呢。

旧改一响，黄金万两。这话不是吹的。万科只要不自己作死，这碗饭，够吃二十年。

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